Im ersten Teil zum Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete (GMRS) wurde u.a. darauf eingegangen, dass der gegenständliche Rechtsschutz-Baustein mehrere Risikobeschreibungen kennt, dass der GMRS vom OGH als objektbezogener Rechtsschutz tituliert wird und dass die versicherte Eigenschaft des VN für die Deckungsfrage relevant ist. Der nunmehrige 2. Teil soll sich speziell auf den Teil-Baustein „Miet- und Pachtverträge“ konzentrieren, das dabei versicherte Risiko beschreiben und für die Praxis wichtige Abgrenzungen skizzieren.
Artikel von:
Prof. Mag. Erwin Gisch, MBA
Fachverbandsgeschäftsführer der Versicherungsmakler und Lektor an der Donau Uni Krems, WU-Wien und Juridicum Wien
Allgemeines
Wie in der letzten Folge zum GMRS (AssCompact-Ausgabe 2/2025) erwähnt, stellt die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverträgen eine von mehreren (Teil-)Risikobeschreibungen dar. Erneut betonenswert erscheint mit bei dieser Gelegenheit, dass nicht jedes Rechtsschutz-Produkt sämtliche Risikoumschreibungen beinhaltet, sodass im Vermittlungs-/Beratungsfall stets die einzelnen Risikobereiche mit den Wünschen und Bedürfnissen des zu versichernden VN und den zu versichernden Objekten abzugleichen sind.
Die Interessenwahrnehmung aus Miet- und Pachtverträgen setzt voraus, dass ein derartiger Vertrag tatsächlich vorliegt oder das Vorliegen eines Vertrages vom VN oder dessen Gegner (zumindest schlüssig, jedoch substantiell) behauptet wird. Der Vollständigkeit halber sei hier erwähnt, dass der Mieter ausschließlich zum Gebrauch des Mietobjektes berechtigt ist, während der Pächter das Pachtobjekt nicht nur gebrauchen darf, sondern auch den Nutzen daraus ziehen darf (z.B. die Ernteerträge aus der Bewirtschaftung eines gepachteten Ackers).
Zum Umfang des Versicherungsschutzes
Die Risikobeschreibung „Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverträgen“ bedeutet, dass sowohl für die Geltendmachung als auch die Abwehr von (einschlägig vertraglichen) Ansprüchen Versicherungsschutz besteht – vorausgesetzt, der VN ist auch in der jeweiligen Eigenschaft (Mieter – Vermieter; Pächter – Verpächter) versichert.
Die aktuellen VVO-Musterbedingungen ARB 2015, i.d.F. 10/2023 ergänzen für das Teil-Risiko „aus Miet- und Pachtverträgen“ den Versicherungsschutz (Art. 24.2.1. ARB) um die Wahrnehmung rechtlicher Interessen für
- die Geltendmachung oder Abwehr von Schadenersatzansprüchen wegen reiner Vermögensschäden, die aus der Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten zwischen Vertragspartnern oder aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten entstehen,
- das Vorgehen gegen Dritte bei Besitzstörung und Besitzentziehung sowie
- die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen Dritte wegen Beschädigung des versicherten Objektes.
Ob die jeweiligen „Hausbedingungen“ der Produkt-anbieter am Markt diese Ergänzung sowie diese Differenzierung ebenso treffen, ist im Einzelfall abzuklären.
Ausgewählte Abgrenzungen
Unternehmenspacht
Im GMRS können ausschließlich Liegenschaften, Gebäude oder Gebäudeteile (z.B. Wohnungen) versichert werden; die Pacht eines Unternehmens ist hingegen Gegenstand des versicherbaren Risikos. Damit stellt sich – die in der Praxis oftmals schwierig zu beantwortende – Frage nach der Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht.
Nach der Rspr. ist ein Bestandvertrag dann als Unternehmenspachtvertrag und nicht als (Geschäftsraum-)Mietvertrag zu beurteilen, wenn der Bestandnehmer nicht bloß Räume, sondern ein ganzes lebendes Unternehmen als rechtliche Einheit mit der Verpflichtung zum ordentlichen Betrieb in Bestand nimmt (RIS-Justiz RS0020486). Neben den Räumen muss dem Bestandnehmer auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört, also Betriebsmittel, Kundenstock und Gewerbeberechtigung (siehe OGH 4 Ob 618/88). Für die konkrete Beurteilung kommt es stets auf die Umstände des einzelnen Falles an (OGH 6 Ob 109/61), wobei das Fehlen einzelner der genannten Komponenten die Beurteilung eines Bestandvertrages als Pachtvertrag nicht per se ausschließt (OGH 8 Ob 659/89). Die Vereinbarung einer Betriebspflicht wird i.d.Z. als wichtiges Kriterium eines Unternehmenspachtvertrages zu werten sein (so etwa OGH 8 Ob 659/89; 2 Ob 503/81)
Prekarium
Das Prekarium (auch: Bittleihe) ist ein Vertrag „und zwar eine Abart der Leihe“ (so die Diktion in OGH 6 Ob 806/80). Der Unterschied zu einem Leihvertrag im Sinne des § 971 ABGB besteht darin, dass der Verleiher die entlehnte Sache nach Willkür zurückfordern kann (RIS-Justiz RS0019212). Zudem ist die Bittleihe unentgeltlich (Beispiel: Bereits volljährige Kinder wohnen unentgeltlich bei ihren Eltern).
Da das für ein Mietverhältnis typische Element der Entgeltlichkeit fehlt, überwiegt – so die wohl herrschende Ansicht – das mietvertragsrechtliche Element nicht, sodass keine Deckung „aus Miet- und Pachtverträgen“ geltend gemacht werden kann.
Besonderheit: (MRG-)Verfahren vor Schlichtungsstellen
Auf die Frage, unter welchen Umständen und welche Kosten der Versicherer im Rahmen der außergerichtlichen Interessenwahrnehmung übernimmt, wird in einer der kommenden Folgen noch näher einzugehen sein. Für den Moment soll jedoch auf die Besonderheit hingewiesen werden, dass in außerstreitigen Verfahren nach dem MietrechtsG / MRG Versicherungsschutz auch für Verfahren vor den Schlichtungsstellen der Gemeinden besteht. Da es sich bei diesen Schlichtungsstellen um keine gerichtlichen Institutionen handelt, besteht in diesen Konstellationen ausnahmsweise Versicherungsschutz für die Vertretung in einem Verwaltungsverfahren.
Den gesamten Beitrag lesen Sie in der AssCompact April-Ausgabe!
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